在这样的背景下，2015观点商业年会于12月7日在广州召开，会议邀请了多位业界知名人士共同探讨商业地产的前景与趋势，会上，多位嘉宾对于“商业地产的冬天”发表的自己的看法。

中国房地产业协会会长刘志峰

要重视商业地产在消费领域所发挥的作用，商业地产一头连着消费，一头连着地产，是稳定我国消费和房地产业的重要力量。

商业地产的作用主要表现在拉动了投资增长，丰富了群众生活，促进了消费升级三个方面。

商业地产已经成为房地产领域支持虚拟经济、电子商务、绿色消费发展的重要力量之一。而互联网和信息、智能技术的兴起，让商业地产有了更多的新动力、新活力。新兴的商业地产引导消费朝着智能、绿色、健康、安全的方向转变。

商业地产前景还将较好地保持，预期也会越来越稳定。

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云

作为商业地产的从业者，我们现在看到整个商业，包括购物中心的空置情况、产品不对路情况、包括我们的坪效水平低的情况，我们难道不反思一下，我们究竟给商业提供了什么样的地产产品？

一方面是老百姓对我们的商业服务怨声载道，服务没有到位；另一方面我们埋怨这个市场，市场没给我们留有空间，又是电商侵占了我们，又是体验式消费侵占了我们，搞得百货业现在是惨淡经营。

我们为什么不想想是我们的原因？我们究竟从供给侧给需求侧提供一个什么样的产品？想到这个问题，我们就会想，时代是发展的，科技是发展的，今天出了O2O，今天出了云技术，明天还会出现什么呢？是我们难以预测的市场，但是我们能预测到我们的市场，究竟我们做什么？

在这种情况下，只有我们抓住了供给端，深挖开发企业应该做的什么东西，才是对社会一个更好的贡献，这个时候如果怨声载道，更不如谈谈自己应该做什么。

宝龙地产控股有限公司总裁许华芳

从商业地产行业的大环境理解，现在肯定是一个冬天，但是确实有人在冬天里面活得很好，有人在春天也不见得活得很好，所以怎么在冬天活，还是有很大差别的。

今天这个冬天的环境下，更大程度上是有没有足够的资源去把这个冬天过得更好，迎接未来的春天。

我很相信中国的大中产、大消费潜力是非常好的，关键看每个企业能不能把握住，分好这一块蛋糕。

印力集团董事长CEO丁力业

商业地产寒冬的原因：

第一，中国的经济从高速增长转向中速的时候，很多人不能适应。

第二，近十几年来政府监管的缺失，特别是商业网点的规划不合理，导致商业同质化严重。

第三，商业地产供大于求，产能过剩。

第四，实体商业受电商的冲击大。

以上是2015观点商业年会上嘉宾针对商业地产“冬天”的看法。文章内容来自观点地产，活动家整理编辑，转载请注明出处：//m.catawbaoil.com/13596.html，如有任何疑问，请联系小编微信：hdjkefu

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中国房地产业协会会长 刘志峰

中国房地产市场经过十几年高速发展后供需关系发生了变化，一些有实力的房地产企业积极应对，向海外布局和拓展市场，既符合我国坚持开放发展、融入世界经济的要求，也体现了房地产企业在更大范围、更广领域、更高层次参与国际竞争的发展趋势。

2015年，预计中国房企海外投资总额或超250亿美元。绿地、万科、万达等企业都加快了海外投资步伐，但随之而来也出现了政策、市场、利率、汇率、法律、环境要求等方面所带来的风险。

万通控股董事长 冯仑

中国房地产企业海外投资的黄金时期已经到来。除了住宅、成熟物业、土地等投资标的外，未来可选择的投资重点是国外发达市场的运营机构，包括资产管理公司和特殊投行。

房地产企业“走出去”要先破除国内房地产开发的思维枷锁。海外不动产市场发展时间早、成熟度较高，产品与服务的理念更为深入，中国房地产企业必须抛掉固有思维模式，积极寻求转变和转型。

亨瑞集团董事会主席 邹亨瑞

当前国际国内多重因素作用下，中国房地产企业的海外拓展需求和中国投资者进行全球资产管理配置的需求互相叠加，形成一股强大的“出海”合力，由此带动中国资本向境外教育、移民、金融、基金、债券等更广阔领域不断延伸。

目前海外地产投资是不错的资产配置选择。对于房企来说，“走出去”不仅是分散投资风险的一种选择，同时可以获得相较于国内更高的收益率，这也是房企扎堆“出海”的重要原因之一。

很多投资美国地产的企业，今年尤其是去年、前年，投资回报率超了 10%，有的甚至达到20%，比中国国内要高。但无论国内还是国外房地产的开发，其核心和盈利点都是如何利用金融杠杆，从而获得相对低成本的融资。不少赴美开发项目的中国房地产企业，因为缺少美国式的管理模式和经验，缺乏美国政策法规的知识和背景，造成了各种水土不服的问题。

原首创集团董事长 刘晓光

2015年，中国企业投资海外出现了一些新特点：中国人海外买房置业人数增多；由于国内土地市场竞争压力大，拿地无望的中小企业走向海外；专业组织中国企业走出去的平台出现；中国人海外投资物业结构发生变化，从住宅转向商业及旅游。

谁率先实现了国际化，谁就将在市场竞争中占有更加主动的地位。要实现国际化，企业首要的是要有国际化的品牌意识。

以上是第二届中国地产全球化暨海外投资高峰论坛上，刘志峰、冯仑等嘉宾关于中国地产海外投资的精彩言论。

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中国房地产业协会副会长 冯仑：房地产转型的三个方式以及互联网对房地产的影响

房地产公司转型的三个方式:

1、微转型。在传统的住宅领域里做细分市场，往深度发展，做细分市场，然后在区域市场、细分市场上做一些深化。

2、小转型，转型不转行。还是房地产公司，除了住宅以外增加商业不动产，包括工业地产、物流、健康养老，除了开发以外也做资产管理，进入资产管理、基金、房地产金融等。

3、大转型，转型等于转行。比如说万达提出来去房地产化。

这三种转型方式对风险和治理要求不一样，转型越大动作幅度越大，风险越大。大体上来看，微转型的成功概率非常高，小转型必然导致业绩在短期内比传统业绩下滑；大转型风险最大，不仅影响到公司治理上的振荡，这种跳跃性的转型短时间内取得成效风险是非常大的，目前看这种成功率相对比较少。

互联网对房地产的影响，就是通常看到的O2O的生活电商。过去物业管理公司在社区服务方面扮演着重要的角色，目前来看只要有一部手机，各方面垂直的O2O电商都可以帮你解决，看病可以挂号，所有生活类的事情都跟传统的物业公司没有太大关系。

中国房地产业协会会长 刘志峰：用互联网思维和手段创新房地产业发展

互联网的兴起，给房地产业的研发设计、投融资、施工建造、材料供应、市场销售、后期服务等整个产业链带来了新的变化，大家在这个开放平台上整合资源、跨界合作，推动了房地产业创新发展。

房地产行业要高度重视互联网革命，积极拥抱互联网，努力融入互联网，还要拓宽互联网。

1、 从房地产业所处的新阶段，认识互联网、拥抱互联网。房地产业适应市场变化、促进转型升级、创新业态和模式、激发企业和企业家活力都需要互联网。

2、 从房地产业所现的新特征，连接互联网、融入互联网。互联网在+产业融合、+众筹、+营销、+家装、+社区方面都可以与房地产业全面融合。

3、 房地产业要在与互联网的融合中发挥优势、创新拓展。通过互联网+住宅产业化提高群众居住质量，通过百年住宅的建造塑造房地产的品牌形象。

美国经济趋势基金会会长、《第三次工业革命》作者 杰里米·里夫金（JeremyRifkin）：房地产业和建筑业需要接入三个平台

在房地产和建筑产业中，我们所做的所有生产工作就是不断的将一种产品集中到另一种产品当中，把能源和原材料合成变成一种产品，这种转化的效率叫做总体能效。

作为房地产业，需要将房地产和建筑产业接入到这样一个新的通讯、能源和交通平台中。我们现在讲的第三次工业革命的三大平台已经有了第一个，就是互联网的通讯，通讯这个平台已经比较成熟了。互联网化的由新能源、可再生能源、智能电网调配的第二个平台，第三个平台就是无人驾驶的由互联网调配的、新能源驱动的第三个平台即汽车交通平台，这三大平台加在一起才会形成中国未来的第三次工业革命的平台，这个新的交通信息和能源网络结合在一起，形成一个凌驾于所有产业上的物联网的平台。

绿地集团京津冀事业部总经理 欧阳兵：房地产必须运用新的思维和新手段推动企业的转型发展

当前，中国的房地产企业都在遣返变化，不断求新，从而使房地产有更多的内涵。房地产+商业、+创业孵化、+互联网、+金融等，房地产行业与其他行业的跨界协同越来越紧密。

面对全新市场形势，房地产必须运用新的思维和新手段推动企业的转型发展。两个房地产企业必须予以关注并开展创新实践的长期趋势是：房地产的互联网+；房地产的金融化。

中国房地产业协会副会长、长沙远大住工总裁 唐芬：住宅产业化

住宅产业化有一个核心的关键，就是把房子放到工厂造成，用工业化的方法生产房屋。在我们看来，工业化建造房子只是手段、是工具，而不是最终目的。最终目是通过把传统、粗放的落后的手工工业的方式，转变成为集约、高效的工业化的生产制造，而让我们的房屋、建设变得越好、更好、更快，而且能够更加便宜。

以上是嘉宾在第七届中国房地产科学发展（梅江）论坛上的精彩言论，活动家整理编辑。如有任何疑问，请联系小编微信：hdjkefu。

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中国房地产业协会会长 刘志峰：中国要全面推进生态文明，关键要看乡村

中国要全面推进生态文明，关键要看乡村，特别是乡村的美丽宜居、和谐发展程度，这基于以下四方面原因：

1、 乡村是生态文明建设的根基。没有乡村的生态文明，就没有城市或其他领域的生态文明。从建设美丽宜居乡村入手，推进、丰富、发展生态文明，既传承了历史，体现了乡村淳朴的民风和自然风，也符合现阶段中国经济社会发展的实际。

2、 乡村是节约能源、资源的有生力量。数据显示我国人均耕地、淡水、森林仅占世界平均水平的32%、27.4%和12.8%，石油、天然气等资源的人均拥有储量也低于世界平均水平，由于发展方式粗放导致生态环境恶化。引导乡村合理有效利用资源，优化乡村能源消费结构，已成为我国能源转型的重要组成部分。

3、 乡村是建成小康社会的关键。小康不小康，关键看老乡。乡村是超过8亿的农村和乡镇居民的主要生产、生活聚集地。

4、 乡村是扩大消费的广阔市场。中国乡村市场是“埋在土堆里的珍珠”。乡村消费市场总额每年可达3万亿元，且每年的实际消费能力还在不断增加。中国互联网信息中心数据显示，2014年农村地区有7700万人在网上购物，同比增长41%，比城市增幅高出24%。在当前经济增速放缓、内需急需释放的情况下，扩大乡村、小城镇消费是拉动国内消费的增长点和亮点。

当前建设美丽宜居乡村的四个机遇：

1、 政策机遇。国务院办公厅印发的《关于改善农村人居环境的指导意见》；中央1号文件提出推进农村一、二、三产业融合发展；习总书记提出的“绿水青山就是金山银山”等。

2、 城乡统筹机遇。大中城市可通过交通、信息、物流辐射乡村和小城镇；乡村和小城镇可利用城市设施和资源延伸，提高乡村商贸流通业、服务业发展，丰富乡村群众的物质和文化生活。

3、 产业发展机遇。产业发展是乡村繁荣的关键，作为农村一、二、三产业发展的融合体，休闲农业、乡村旅游已成为新型产业形态和消费业态。我国已建成的4万多个旅游景点，一半以上分布在农村和小城镇；全国乡村旅游景点每年接待游客已超过5亿人次，旅游收入突破2000亿元。更重要的是，休闲农业、乡村旅游是生态经济、无烟工业。

4、 行业转型机遇。轻资产的乡村旅游地产逐渐被一些房地产企业看好，越来越多的房地产企业围绕地方政府对乡村旅游业的重视进行布局，并参与到小城镇和农村地区的基础设施建设中。

中国房地产业协会副会长兼人居环境委员会主任委员 王涌彬：人居共建促城市健康发展 人居规划是关键

目前，我国一线城市的城镇化已基本完成，二线城市已到了快速发展的中后期，三、四线城市的城镇化潜力仍然巨大。但较一、二线城市，三、四线城市的人口流入较为缓慢，公共基础设施欠账更多。只有以绿色人居为主线，不断提升城市软实力，才能获得更多的资源和发展空间，实现城市健康发展。

人居共建的创新模式，将帮助城市政府对外搭建一个绿色人居为核心的资源整合和成果推广平台，得到高端智力、资金、人才、产业等方面的支持；对内可获得一套体系完善、分工明确、操作性强的绿色人居规划体系和实施方案。

人居规划是人居共建的关键，也是绿色人居目标得以落实的重要手段。人居规划是在传统规划体系的基础上，基于对城镇发展的系统研究和城镇居民对人居环境的现实需求提出的一种新的规划方法，旨在为城镇和乡村的人居环境发展提供有效的评估体系和操作手段，具有多重视角、政策性强、公众参与等优势。

中国房地产业协会副会长、国开行中国开发性金融大讲堂秘书长 肖艳旻：60%贷款助城镇化建设

国开行提出，每年新增贷款规模的60%以上用于城镇化。国开行一年的新增贷款大概在1万5千亿，60%以上即一万亿左右用于城镇化建设，城镇化包含目前比较热点的棚户区改造。

以上内容为王涌彬、刘志峰、肖艳旻在第八届中国人居环境高峰论坛上的精彩言论。

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以下为刘志峰演讲摘要：

房地产企业创新要在认识上有进一步提高

一、房地产需求的变化使创新紧迫感进一步增强。

住房不仅是一个简单的居住空间，更是一个复杂的心里调试空间。消费者不仅是简单的将住房当做居家之所，而是更注重舒适、安全、健康、性能和环境，更注重居所附近的商业、学校、医院、文化娱乐、体育健身、公共交通等配套服务。面临住宅需求多样化、个性化、差异化，我们要通过创新适应老百姓住房消费观念的变化，对住房消费激发新的需求、挖掘新的潜力。

二、房地产资源的约束使创新紧迫感进一步增强。

我国建筑能耗与工业能耗、交通能耗并列为三大能耗大部，如果不改变这种情况，房地产业就无法向资源节约转型，也不可能绿色、低碳循环发展。

三、房地产业资源整合与跨越合作使创新紧迫感进一步增强。

房地产业要在跨界合作上进一步创新。一方面通过创新推动房地产业与规划设计、建筑材料、商业、旅游、文化、金融等方面资源整合，另一方面要从房地产的机构、商业模式、资源配置方面入手，推动房地产业从过去只投资开发载体成为整合不同资源的平台，变成综合服务的整体。服务创新驱动，促进要素流动，重资产和轻资产有机结合，真正实现开发商向服务商转型。

房地产企业创新要在行动上有创新方式和手段

一、创新要以需求为导向。

房地产业的下一步创新，应该在定向、定质、定位三方面下工夫：
1、定向服务。房地产企业一方面要逐步满足消费者在户型、装修风格、园林景观方面的要求，另一方面要把文化、教育资源引入社区。
2、定制服务。房地产企业要以需求为导向承接项目开发，通过商业模式创新，特别是互联网、信息技术以及众筹模式，让消费者针对地块、价格提出定制需求，让老百姓参与住房设计。
3、定位服务。消费者可根据不同居住爱好选择不同户型和不同装修风格，重点发挥设计作用，让消费者在项目开发之前具有参与权、选择权。

二、创新要以互联网思维方式为新途径。

1、利用互联网技术改造住宅规划设计；
2、用互联网基础改进住房建设和装修，以达到工业化标准、工业化精度、工业化质量；
3、利用互联网技术选用好的装修材料和部件，让更多消费者通过线上了解优质建材和绿色建材，搭建透明公开的采购平台，逐步淘汰能耗高、有污染的建筑材料；
4、利用互联网技术进行物业管理和社区服务。

三、创新要以技术进步为抓手。

房地产业的竞争不仅是人才、管理的竞争，也是技术竞争。现代工艺在住宅建设中间发挥越来越大的作用，如果不进行技术创新，就跟不上信息化、智能化发展。就单个技术来说，房地产业技术发展有进步、有提高，但从整体上讲，融入规划设计、施工建设、装饰装修、运营管理、后期服务，还有许多问题没解决。

这就需要通过创新来整合上下游及相关产业技术，特别是要用互联网+等标准化问题加以思考，使房地产跨产业、跨技术融合，能在一个平台上顺利对接。

以上观点为刘志峰关于房地产企业创新的精彩言论。文章来源：筑龙网，活动家整理发布。

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