对于房地产这一重要的绕不开的经济议题，会议邀请原华远地产董事长任志强、城市和小城镇改革发展中心主任李铁、北京师范大学房地产研究中心主任董藩等政界、商界、学术界大佬进行了深度探讨。

原华远地产董事长 任志强

大家都说经济下滑了，主要是因为房地产。宏观经济到去年为止都是一路下滑的，这拐点拐在哪儿？拐在房地产上，到今年还在滑，继续向下滑，你们老骂房地产，骂房地产商，说房地产投资怎么不好不好，不好的结果是什么呢？明年固定资产投资急剧下降。

税收告诉你，房地产就是支柱型产业，换一个企业行业能行吗？你说汽车是支柱产业吗？是，它只有一万多亿的收入，要算税收它更没多少了，除此之外它还有土地增值税、土地使用税、土地出让金吗？没有。汽车产业再大，相对房地产而言，零头，没戏，所以房地产，尽管很多人不待见它，老把它当夜壶，但没有房地产不行。

房地产未来面积增长的可能性不太大了，但每年维持13亿到14亿可能维持个六七年，到2020年或者更多一点时间，但金额还会增长，其中一个是房价不断上涨，重要的是土地价格不断上涨；第二是我们的货币不断贬值，所以贬值出来的那部分也变成了我们增长的那部分，两头相加，未来持续还是会有一个增长过程，但前提是先得把现有库存消化。

中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁

从数字上来算，如果从经济增长速度下滑，每年有0.6到8个百分点的速度下滑，大概每年5400万人口要进入城市，现在存量的人口，没有户籍的城镇人口是2.5亿，城镇间的流动人口是8000万，存量的流动性人口是3.3亿，加上到2020年每年还有1000多万，将有4个亿会产生新的住房需求，这是一个动态的变化。

房地产承担了太多功能。通过土地出让来实现房地产的开发，承担了政府的财政功能，地方政府50%左右的预算外资金来自于房地产，基础设施投入最大的来源来自于房地产。它也承担了投资的功能。为什么这么多人愿意买房子，它是最稳定的，至少在一段时间内是最稳定的投资品。买房子没有税，没有房屋税，比钱放在银行里保值增值。

如果土地出让金的资源已经枯竭，没有定期土地出让目标，下一轮动力来自于何方呢？我们希望所谓金融、外资来推动基础设施增长的这个来源又怎么解决呢？所以，房地产既是我们20年、30年一个辉煌的成果，也是在政府、管理者心中一个挥之不去的痛。痛在哪里？痛在不知道该怎么办。

房地产转型还有很多路径可走，我们要看到的不是过去只针对于高收入人口更注重形态的房地产发展模式，我们希望把更多的目标转回更多关注中低收入人口的住房建设。

中国房地产开发集团理事长 孟晓苏

未来5年的房价：一个字“涨”，俩字“上涨”，四个字叫“不断上涨”。

自打有商品房数据统计1987年以来，到现在是27年了，全国商品房的平均价格一直在涨，最低涨幅是1.2，其次就是去年的1.4，今年我算到10月份已经是8%了，我们也知道北上广深涨得更厉害，特别深圳，上涨幅度简直钻到天上去了，未来会怎么样？李铁主任在这儿，城镇化还要发展，农民还要进城，城里人要改善居住条件，最近我到河南一个中等城市去，市委书记告诉我，我这儿要改变思路，我告诉规划局不能再搞小户型了，因为小户型卖不出去，怎么办呢？就要改变90，70的思路，为城市居民建设中大户型，把小户型腾出来的二手房卖给进城农民，这就是调整啊。

这么旺的需求，房价怎么能不涨呢？所以我认为房价随着城镇化进程还会继续上涨，至少再涨五年。

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈淮

目前我国6亿多平米的房地产库存，其中有相当一部分是它不卖的，而剩下的部分里一半以上是商业地产，住宅不到一半。而这些库存主要分布在三四线城市，不是你在北京调政策，上海扩大需求就能解决的。因为有很多三四线城市的库存是这样一种情况：第一个它是当初盲目扩张的，第二个它的人口是净流出的，说得难听一点，不太恰当的比喻，恐怕有些“齐天大剩”就得独身到底了，那地方不是去库存去得了的。

北京师范大学房地产研究中心主任 董藩

房地产首先是主导产业，房地产其次是一个支柱产业，最后我们强调房地产是先导产业。认识到这三个产业地位，才能正确把握房地产在整个国民经济中的作用，也才能研究好整个宏观经济的稳定问题。

以上是2016网易经济学家年会上关于房地产的嘉宾言论。内容来自于网易财经，活动家整理编辑。转载请注明出处：//m.catawbaoil.com/14592.html，如有任何疑问，请联系小编微信：hdjkefu

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本以为任志强这次能好好的说说创业，却还是让我们看到了这样的话：我现在觉得遗憾的是，个人所得税不知道该怎么征收，很多在网上就业的人都逃税漏税。下一步我最希望看到的是，所有个人在网上进行交易时都能纳税，这个也许就会培养出企业家精神。如果你连续偷税的话，不会对实业产生额外的价值创造，也不会让我们的良心更加纯洁。

以下是任志强演讲内容：

我讲的课题是“不是所有人都适合创业”。

在前些天一个类似活动上，我被点题要求讲企业家精神，也就是为什么要创业。首先我要说的是，创业和就业是两回事。就业是你听别人的，创业是你指挥别人，所以创业是打天下，你要解决更多人就业。最重要的是，你从不承担经济责任变成了要承担经济责任。作为创业者，为什么老说A轮、B轮、C轮，也许投资人想把你们抬得很高。不管是哪轮，最重要的是你要对经济负责任，如果你不能创造经济价值，你还有什么用？这就是就业和创业之间最大的差别。

企业家最重要的一点是能把所有的资源组合在一起；更重要的是还要有契约精神、要有信誉；另一个重要的职能是发现机会；此外还要能创造利润，让别人感到幸福。

那么企业家到底是干嘛的？很多创业者说他们现在可能还不是企业家，今天获奖的创业者也说到他们很希望成为一个真正的企业家。创业者就是要拥有企业家的精神，企业家精神有冒险、创新、超越，你要当英雄，你要没有这样的想法，那就不成企业家了，你要在行业中不是第一，你可能就被打败了，这些可能是互联网一些新事情的特征。在这样一个特殊条件下，重要的是你在市场中的占有率是多少，因为你们所有的技术都是可以被别人模仿的，如果别人山寨的技术比你的更高，就能获得更多的市场。当别人获得更多市场份额的时候，你就死了，所以你要不断的改变。那么发现机会就很重要，所有的东西都是原来有的，只是你要通过网络把这些联系起来。

企业家最重要的一点是能把所有的资源组合在一起。像开发商，我们只会盖房子，我们开发商建一块砖吗，没有。我们只是组织者、设计、金钱、材料等各种各样的资源组合在一起，这个就是企业家最重要的东西。

很多人认为创业也许做一个梦就出来了，其实财富恰恰来自于创造，如果我们的机会不平等，你就没有创造的机会，有些人指望我们从政府手里获得更多的钱作为启动资金，也有的人依靠家庭，但更多的人是依靠市场。如果你能把市场资源组合起来，就不会找不到投资者，找到投资者只是组合各项资源中的一部分，开始你可能有困难，但更重要的是善于把这些资金和你的事业组合起来，这个才是最重要的。

企业家更重要的是还要有契约精神、要有信誉。我前两天遇到一个创业者，他说我的网站要出名，就找了一群美女，穿着比基尼，在屁股上打上二维码，到潘石屹的三里屯SOHO走一圈。我跟他谈的时候说，你至少应该有企业家的基本良心，如果违反了社会道德，你就不再是一个企业家，这是个非常重要的条件，我们无论如何不能做有损于企业家信誉的事情。否则，即使你出了名，还有客户愿意相信你吗？

企业家另一个重要的职能是发现机会。当南方有大米，北方有白面的时候，商人就做了一个最基本的事，把南方的米运到北方换面，再把北方的面运到南方换米，这就是一个机会。但是，机会发现以后会形成一个平衡，平衡以后怎么办，很重要的是创造性的破坏。因为当平衡的世界出现的时候，价格差就没了，一定要打破平衡后才能使价格重新回升。

如果你不能创造利润，不能让别人感到幸福，你就会失败。我看互联网上所有的事情其实都是别人已经做过的事情，但重要的是它让别人更方便了。比如说你忙，希望有人把饭送到我家，于是就弄了一个项目，大家在网上卖饭，把饭送到家门口。但之后怎么办？是要把省出来的时间用于创造一个更新的、更具有附加值的东西。所以，我们不但要创造财富，也要创造价值，互联网到最后，各种各样的平台形成的结果是价值平台。当价值平台成立的时候，你才有可能居于不败之地。

互联网可以更高效地做人能做的事情，也能做人不能做的事情，还可以做人想做而不知道该怎么做的事情。它创造很多的服务，同时也创造了很多的税收。

我现在觉得遗憾的是，个人所得税不知道该怎么征收，很多在网上就业的人都逃税漏税。下一步我最希望看到的是，所有个人在网上进行交易时都能纳税，这个也许就会培养出企业家精神。如果你连续偷税的话，不会对实业产生额外的价值创造，也不会让我们的良心更加纯洁。

在这样的一个变化过程中，我们会看到企业家重要的社会责任。我们要避免一切负面影响，互联网里常常有很多负面影响的东西，这恰恰是我们最大的难题，在信息不透明的情况下，如何能通过算法让所有网上的人不卖假货、不欺骗、不违约，这是一个企业家很难做到的。但是做一个企业家，其重要的目标就是必须这样做。

我刚才听很多创业者说，他们不得不劳动7天，这严重违反劳动法。长期讲，作为一个企业家，你能用违反劳动法的办法去创造就业吗？你能不能合理的安排时间，让所有人不加班，如果8个小时不够，需要16个小时，那就再换一班人。工业革命时一个很重要的制度，就是用一种办法计算人的价值，比如用计件工资、标准化等，它在解放大量劳动力同时，也大大提高了劳动效率。可是互联网在提高别人生活效率的同时，却在浪费自己的效率，甚至于让所有的员工都变成奴隶。

我希望能改变这样一种情况，这种情况也许是未来发展中不得不出现的东西，创业不是一个人，你可以加班，或者高层干部都可以加班，但员工不行。因为你是一个企业家，你必须在遵守各项法律的条件下，把你的业创得更好，这是成为成功企业家非常重要的条件。而我们现在恰恰看到的是，作为企业家，虽然你们估值能做到10亿美元，但你们身上缺少企业家的必要精神，如果你能承担起企业家的责任，更重要的就是去关注社会的发展，你不只要把自己的企业变得越来越好，改善企业的生存环境，同时还要推动社会的进步。

所有的企业家都是社会进步的推动者，没有一项制度是政治家制订的。所以更多的社会制度都是依靠企业家，通过企业家的创新、特殊行为而推动社会进步。

所有的企业家都是社会进步的推动者，没有一项制度是政治家制订的。你们不要以为是政治家在制订规则，比如当蒸汽机出现的时候，我们的法律是为马车和牛车服务的，所以修改法律的时候说火车不能比马车跑得快，于是我们看到所有的电影里面都是佐罗骑着马就追上了火车，为什么？就是那个时候有更多的人依赖于马车和牛车生存，政府不得不保护落后，而不能让最先进的技术得到充分的发展。但事实的结果是什么？蒸汽机更快速地发展之后，从电开始又有了内燃机，它突破了现有的法律，让法律进步了。

所以更多的社会制度都是依靠企业家，通过你们的创新、特殊行为而推动社会进步。没有一个政治家会预见到市场缺什么，要知道的话他就先干了，所有的创新都是在民间产生的，他们会超越政府的管理行为，他们知道市场需要什么，应该拥有什么，于是他们就和我们现有的政治、制度条件产生对抗。

比如说互联网金融，它抢了银行和传统行业的饭碗，于是它就要挑战我们现有的经济制度；我们也还可以看到Uber等打车软件，它们也在挑战我们现有的制度。我们的交通部似乎想出台一个管理制度解决这个问题，讨论一番后发现他们没有办法解决，只能上报给国务院，同样解决不了。我们必须进行制度的转换，让管理的思维服从于互联网。

在座的各位创业者，不知道你们是否已经认识到，技术的进步已经超越了当下的法律制度。尤其是在创业的过程中，从无到有的过程中，互联网发展最快的国家是美国和中国，中国在某些方面比美国更超越，是因为我们的公共服务太差了。他们不能提供更好的服务，只能靠互联网弥补，于是互联网就得到大家的欢迎，这必然会产生各种碰撞。当你的行为和现有的制度发生冲撞怎么办？这要求我们的创业者既要有胆略，也要有战略。在你走出第一步之前，最好想好第二步，如果没有想好第二步，第一步有先别走，因为你第一步迈到悬崖边上，第二步就得掉下去。所以最好的办法就是，你先想好如何去解决眼前面临的困难和未来发展的基础，再决定去创业。

《独立宣言》里，排在自由、生命之后的就是追求幸福。如果你不能让你的消费者感到幸福，不能为消费者创造价值，你就没有价值。

你能不能让别人变得更懒，让别人干任何事情的时候，都觉得用你的网更舒服，或者提高效率？比如说有些网站可能是娱乐性的，但能让别人更欢乐，也是好事儿，你要知道你带来的是什么。如果你仅仅是把别人打败，有一天别人也会把你打败。所以，打败以后更重要的是建立一个模式，这个模式是让所有人可以跟着你学，但不会把你打败，这个就是核心价值。

所有的创业都可能面对一个问题——我们服务的人群是谁，服务的区域、方式和服务的手段是什么。几千年过去了，中国只有四大发明，除了这个四大，我们身上穿的西服、脚上的皮鞋、手里的手机…几乎没有一个东西是中国人创造的。即使我们有无数专利，但似乎都不是绝对排他性的，或者是创造性的东西。问题就在于我们现在没有开放的思想，所有的创新都是把别人山寨的东西拿过来，或者是世界上已经有的。我在别人已有的服务上加一点互联网的手段使它更方便，比如说上门洗车，类似的情况非常多。

于是，我们现在看到大多数互联网企业基本上是出于一种服务，以服务为主的情况是可以被替代的，只有在核心技术的创业过程中，才能真正实现你的独创价值。

于是我们需要问一下，你的最终目的是什么？最终的盈利模式是什么？有人说，我们现在没有建立最终的盈利模式，但我们的客户已经认可了我们的广告效益。假定我们的互联网企业都凭广告去获取收益，互联网可能就没明天了。互联网一定有其他的一些方式，我们经常说“羊毛出在猪身上”，但不管怎么样，你要有一个固定的盈利模式，要知道如何说服投资者，让投资者信服，知道他的钱不仅仅是赌博，不仅仅是有去无回。

企业不仅仅是今天明天有很好的估值，更重要的是要长久的发展下去。可恨的是所有的买单者都是股民，所有的高管们都套现走了，这个公司已经不能实现原有的目标，我们希望创业不是一个游戏。我认为，所有的创业者要摆正心态，你不再是别人指挥的人，而是指挥别人的人，你已经成为调动和组织社会资源的人，更重要的你已经成为一个企业家。当你作为企业家的时候，一定要有企业家的心态，要知道你自己使命，作为企业家希望你们推动的是社会进步，让你的创业游戏最后变成我们说的打天下。

以上是任志强在2015创业社群大会上的精彩演讲，更多大会内容请点击：
【大佬】创业要有定力不要东施效颦…创业社群大会上周鸿祎说了什么
【热议】资本寒冬是创业者的春天；未来五年内创业机会在实体经济中

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《财经》年会

11月18日，《财经》年会2016：预测与战略在北京召开，该会议从2009年开始，每年举办一届，已成为业内标杆式会议。本次会议邀请了多位业界大拿从不同角度进行了深度分析。会上，视频连线了前美联储主席艾伦·格林斯潘，邀请了任志强等政府、企业高管，从多方面对中国经济进行了分析。

具体内容请点击：

【热议】现房期房库存达22亿平方米，房地产企业如何消化库存？

【热议】医改越改越难，究竟问题在哪？

【观点】格林斯潘谈中国股灾：不要对股市太多干涉 不可随便控制价格

【大佬】任志强最新发言：只有市场的归市场、保障的归保障，才能把房地产问题弄清楚

腾讯2015WE大会

11月8日，以”Way To Evolve”、“向未来，共生长”为主题的2015腾讯WE大会在北京举行，今年是大会第3次举行。会议邀请了包括LinkedIn 联合创始人在内的7位前沿领域创新者、10位科技探索者分享其创业、创新、行业趋势等干货内容，吸引了超过5000人参会。

具体内容请点击：

【趋势】未来不远，在WE大会上听科技探索者们聊不远的未来

【前沿】飞行包、全息化妆、超导悬浮……快看WE大会上的这7项未来科技

2015第六届财新峰会

11月5日~7日，吸引政商学高端人士关注的2015第六届财新峰会在北京召开。本次会议以“中国新规划”为主题，邀请澳大利亚前总理陆克文，小米创始人雷军，谷歌大区总裁石博盟，国务院发展研究中心研究员吴敬琏等多位政界、商界、学术界领袖针对各自的领域进行了深度分享。

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【观点】澳大利亚前总理陆克文：服务业比制作业更重要，中国网络领域创新创业进展不错

【热点】近百位嘉宾，超千位与会人士的财新峰会首日讲了些什么

【干货】财新峰会次日纯干货分享：看雷军、吴敬琏、梁建章等6位大佬在谈什么

【热议】中超80亿版权大单 体育产业春天悄然来临？

第二届中国企业全球化论坛

11月20~22日，以“中国企业全球化：新的历史 新的舞台”为主题的第二届中国企业全球化论坛在三亚举行，包含了六场全体大会和十场平行论坛，龙永图、王耀辉、高红冰、汪潮涌等政界商界的代表分别从各自领域出发，对中国企业国际化进行了深度解析。

具体内容请点击：

【大佬】阿里副总裁高红冰：2016年，天猫淘宝的交易规模或超过沃尔玛全球，未来是互联网经济全球化时代

【大佬】龙永图：对于TPP，我们首先要有一个正确的认识和态度

【热议】中企对外投资年均增速37.5%；企业走出去要本地化、培养人才

2015中国天使投资人峰会

由中国青年天使会、中国青年天使会华东分会共同举办的2015中国天使投资人峰会暨第二届黄浦江论坛于11月25日在上海举行，邀请了中国青年天使会、创业工厂、创业黑马集团、真格基金等中国顶级天使投资人与会。

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【热议】在某一个垂直领域做老大也有价值；未来创业可以看看这三个方向

【对话】中国天使投资人峰会：不为“暖”存，不为“寒”亡

【大佬】徐小平：鼓励人们创业，但更要启蒙教育创业者

2015新浪新媒体峰会

由新浪网主办，以“新闻革新 联接未来”为主题的2015新浪新媒体峰会于11月12日在北京举行。在主题演讲环节，新浪网副总裁兼新闻总编辑周晓鹏、哈佛大学尼曼新闻实验室主任Joshua Benton、谷歌大区总裁Scott Beaumont，分别发表了关于未来媒体与新闻的观点。

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【对话】新浪新媒体峰会：未来，用户在哪儿？

【趋势】来自新浪、哈佛、谷歌的他们，怎么看未来媒体与新闻

【趋势】未来媒体的5个方向：无人机、机器新闻、大数据、虚拟现实、传感器新闻

第二届中国农产品电商大会

11月19日~21日，第二届中国农产品电商大会在山东潍坊召开，会议上邀请京东商城、苏宁、1号店、顺丰优选、三只松鼠、沱沱工社、天天果园等知名电商企业掌门人到会演讲及对话。

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【深度】听褚橙、柳桃、潘苹果操盘手胡海卿谈农产品电商

【行业】“非标准化” 、“物流”：生鲜电商的难与痛

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北京华远浩利投资股份有限公司董事长任志强

库存之所以大量增加，就是因为我们用棚改的方式破坏市场，棚改大量的安置拆迁户，原来可能有三间房子，拆迁的时候可能给了三套房，一拆迁就发了大财了。但我无论如何也研究不出来，这部分房子统计在哪儿了。我认为市场的归市场，保障的归保障，才有可能把我们的问题说清楚。

其实按照国际惯例来说，一个城市也必须有一定的库存。如果一个城市没有6—8个月的库存，民众想买房子的时候发现没了容易造成恐慌，如果没有一定的库存就乱套了。国际上来说，一般有10%的富裕量。

其实，还有一部分潜在的住房需求有待激发，就是放开二孩的政策后，也许有很多人愿意买房子，如果新的孩子生出来，短期之内可能还会有点微涨。如果再过一段时间二孩政策还不落地，要解决库存就会变得很难。政策选择的时机对不对，对市场的影响是巨大的。

任志强演讲全文，请点击：
【大佬】任志强最新发言：只有市场的归市场、保障的归保障，才能把房地产问题弄清楚

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞

现房和期房加在一起是22亿平方米，这些库存主要在三、四线城市，这个消化起来是非常困难的。按照目前的态势，既要解决库存，又要保持房地产至少8%左右的增长，必须有新的动力。

并且这些库存主要在三、四线城市，结合十三五所说的户籍人口城镇化。我们初步计算了一下，如果按照规划所说的，农民工有1300万转移，这个转移的定义是在城市里住五年，在农村住五年，如果有70%的农民工能够实现在城市里的购房转移，消化当前的库存以及保持稳增长还是有希望的。当然还有一个要进行改造。总的来说，按照目前的态势，在存量的基础上消化库存，保持增长，必须有新的动力。

今典集团董事长张宝全

房地产商在转型的过程中，特别是做度假旅游，做文化地产的，我个人认为，应该取消地产二字，做度假的就是做度假的，做文化的就是做文化的。

从财经的角度看，去年以前中国的地价房价的增长超过了融资成本，所以是卖方市场，只要拿到土地，哪怕做火柴盒一样的产品，都能卖出去。从去年开始，市场已经发生了变化，最重要的是地价、房价的成本低于了融资的成本，房地产逐步成为了一个有风险的行业，如果你去库存不能很高的话，你拿的地或者你有房，可能就是个危险。

住房和城乡建设部政策研究中心研究员赵路兴

从政府购买保障性住房方面，在去库存中，今后三年里应该能够发挥非常积极的作用。

今年在去库存的情况下，政策变了，变成了三种模式：一种模式是拿出钱来，棚户区改造的住户，发钱走人。一种模式是政府组织一个采购平台，把一些相关的项目，由政府出面跟开发企业谈定一个低于市场价格，或者明显低于市场价格的，然后组织拆迁户来买。一种模式是政府直接拿钱来买，然后安排给住户。这三种模式用的最多的是第二种，政府搭建一个平台，组织棚改的拆迁户在这个平台上购买。

北京首都创业集团有限公司董事长刘晓光

国有企业的改革根本在于真正的制度性改革，包含了企业的运行机制和制度机制，但现在的改革确实有很多难度。

国企改革和民企改革的差别就在机制上，改革的难度就在于制度性改革。

山水文园总裁张晓梅

在去库存的过程中，房产商更要关注的是用一种什么样的方法，把现有的存量资产盘活。

房地产公司可以针对现在已经有的资产进行重新的改良，进行重新的升值。去库存不是简单的去，而是变成升级，变成盘活，在盘活的过程中，针对不同的市场采取不同的办法，从企业的角度，我们更愿意用更积极和更乐观的心态去看待这个问题。

以上是《财经》年会2016：预测与战略中嘉宾针对房地产的观点，更多财经年会内容，请点击：
【大佬】任志强最新发言：只有市场的归市场、保障的归保障，才能把房地产问题弄清楚
【热议】医改越改越难，究竟问题在哪？
【观点】格林斯潘谈中国股灾：不要对股市太多干涉 不可随便控制价格
财经年会2015：预测与战略 内容回顾

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以下是其演讲实录：

我到现在我也不知道保障性住房是什么。

我们有一部法律是1995年生效的，叫《城市房地产管理法》，这部法律上没有保障性住房的概念，只有商品房的概念。有一种在法律上规定开发商不能干的，但政府可以授权，就像北京有各种名义的保障住房，一种是拆迁房，搁到保障房里，拆迁就是拆迁，拆迁有的人是极富极富的，有可能是很穷很穷的，但被列在保障住房里。第二种叫廉租房，这种也没有弄好。通州有一些廉租房，不知道租给谁，要租给城里人，上班不方便。还有一种叫自住型商品房，谁能找一个上位法，说明什么叫自住型商品房？没有。也没有上位法说清楚什么是保障性住房。没有。

在发达国家，比如英国、美国，他们的保障住房从来就是和市场分开的，因为他们没有权力用行政手段去干涉或破坏市场，所以，必须在市场之外弄保障性住房，或者叫做有目标、有约定性的，类似于解决最困难家庭的住房。

《联合国的人权公约》里提到要保障适度居住权，就是保障居住权利而不是财产性权利。2008年温总理有一个政府工作报告，开始提出“居者有其屋”，后来人代会对这个报告表决时，做了14处修改，改成了“居者有其所”，“屋”的意思是这个东西归我了，“所”是居住权，有地方呆就行。按照“居者有其所”的说法，应该说所有的保障房只有一条，保障租不起房子或者租不上房子的人。

按照《联合国人权公约的概念，你租不起房子，政府给你解决，低租、廉租、免租，但绝不是保障财产性权力。但我们现在用了一个没有上位法的、很混乱的保障性住房的概念，所有的东西都往一个筐里装，甚至包括棚改、危改，改穷了叫保障，改富了也叫保障？

北京1991年的时候提出了一个很清楚的概念，三级以上的房子（一级就是最好的，二级是有点毛病还可以修的，三级是快不行了，四级是维修也可能出危险，五级是快要塌了）超过70%，才能算危改项目，如果50%破房子都不能算危改。现在的所谓棚改，70%的好房子，30%的坏房子，也都危改。你们可以看看很多城市，所谓的旧改，也都放在保障性住房里。旧改跟危改是不一样的，有些房子好着呢。所以保障性住房到底保障谁，保障财产权还是居住权，连保障谁都搞不清楚。

刚才说政府要买一部分房子去库存，我一直没搞懂，保障性住房不是商品房，现在开发商建的是商品房，是有土地证的，有使用年限的，而那些保障住房没有年限，没有土地证，土地是国家的。这个矛盾怎么处理呢？我就没搞懂。从法理上来说，政府买来了以后，到底给什么证，怎么捣腾这帐呢。

总之，库存大量增加，一个原因就是我们用棚改的方式破坏市场，棚改大量的是安置拆迁户的。

比如一家人，原来可能有三间房子，家里有父亲一代，自己一代，儿子一代，拆迁的时候可能给了三套房，我们常常可以看到一拆迁就发了大财了，然后一部分作为二手房进入市场了。我无论如何也研究不出来，这部分房子统计在哪儿。我可能能研究出这个有多少需求，但那边突然多出来30套，哪个统计局的年鉴上，通过实物拆迁转入市场的房子能计算出来，统计局说统计不出来，因为那部分房子就没在开发里。怎么能不大量产生存量呢？我们把商品房和非商品房混在一起，用市场的办法承担保障性责任的时候，我们就没有办法保证。比如北京，有一种叫自住商品房，加了“自住”俩字以后，就变成了政府权力，全国大概只有北京有。这个自住商品房就得按照他的价格卖，还要经过他的审批，但突然出现了弃购，一大批房子没人申请，政府不管了，政府说你可以转成商品房，就按照这个价爱卖给谁卖给谁，我就不管了，这叫什么政策呢？地价最新拍的7.5万，那边还有一堆保障性住房、低价房，这是政府出线干好事，还是把这个钱转化到那些购买商品房的消费者身上了呢？都说房价高，房价高是怎么来的呢？

库存增加了也有各种原因，比如产品不对路，比如一个城市也必须有一定的库存。如果一个城市没有6—8个月的库存，你想买房子没了，是不是就变成恐慌了呢，所以，一定要有一定的库存，如果没有一定的库存就乱套了。国际上来说，一般有10%的富裕量。

我们现在统计的是，已经建完的竣工的没卖出去的房子有6.8亿平方米，什么概念呢？住宅大概有4亿多，问题不大，我们有两亿六千万左右的商场和写字楼。总体说来，有一些库存也没有说太危险，大家挑选产品的时候，可能就不挑选已经竣工的房子，而愿意挑选那些没竣工的房子，这也是个问题。库存逐渐在上升，导致什么结果呢？开发商减少投资，我们9月、10月投资是负的，开工是负的，土地也是负的。为什么？市场供应多了，我就减少投资，消化一些以后再增加。

政府为什么要急于消化库存呢，就是没有投资GDP就掉下来了，怎么让GDP上去呢？那就加危改吧。但是，这样是不是又增加了供应量、减少了需求呢，这不是矛盾吗？所谓的棚改里，50%的人房子是不错的，不是危改的概念。这边减少需求，那边增加供给，怎么能把库存消化了，我就没搞懂。

消化库存到底用什么办法呢？可能得有那个允许随便买第三套。最少的时候我们的库存量维持在3亿左右，到2008年的时候，我们整个库存没有多少，09年上来一大堆，2010年以后猛往上上，一直上到现在的6.8亿，如果那边不消化，这边压了那么多钱，怎么进行再投资呢，政府担心的是没有新的投资来源的时候，这部分投资变成负增长的时候，怎么办。即使我们投资没有增长了，零增长情况下，仍然将近有8万多亿的投资，如说少了这8万多亿，GDP可能下降两到三个点，所以，投资还得维持到一定的程度，按照零增长也要维持到8万多亿。这是一个非常难解的问题。

我觉得市场的归市场，保障的归保障，才有可能把我们的问题说清楚。恰恰是我们老把保障和市场搅合在一块，我们老得拿不同的数据对比。

今年的竣工量在下降。我们今年开工减少了13%多，明年可能还减少13%多。大家说还有一部分需求在，生二孩的，也许有很多人愿意买房子，如果新孩子生出来，我们的房子短期之内还有点微涨。任何一种情况都可能影响到未来的发展，我们在等新的政策落地，如果再过一段时间不落地，解决库存问题很难。就像我们的二孩政策一样，想生的不能生了，能生的还在挣扎。政策选择的时机对不对，对市场影响是巨大的，这就是我们说的边际效应递减，为什么？因为时机没有对。后面的问题还有一大堆，有待于中央政策更进一步明确以后，我们才能做出判断。

以上是任志强在《财经》年会2016：预测与战略上的部分观点。

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当前房地产利与不利因素共存 再次“双降”有可能

1、宏观经济的走势与房地产市场密不可分。全球经济整体情况并不好，中国也很难独善其身，以往倚仗对外贸易支撑经济高速增长的时代已经结束。从经济增速来看，2015年第一季度和第二季度GDP增速为7%，但到第三季度已经下降到6.9%。

2、2015年之前，约70%的已购房人群年龄在44岁以下；45岁以上占比不到30%。但自2015年以来，44岁以下的已购房人群比例出现下降，且呈现加速趋势。这主要是人口的“老龄化”，老龄化越来越严重已成事实，但更为重要的是，具备购房能力的人群数量也在急剧下降，这对房地产市场的需求端将产生重大影响。

3、今年全国商品房销售面积及销售额保持上涨，形势比较乐观，好于2013年。房地产市场当前存在多个有利因素：房地产市场面临的货币政策相对宽松，尽管房地产开发贷款还存在增速和审批的问题，可一旦房地产企业和项目盈利情况良好，银行“开绿灯”仍有可能；多次降息后，贷款利率已经到达历史低位，这对于减轻购房压力堪称“福音”；由于房地产投资增速放缓，新增的商品房供应量锐减，这对于商品房库存增长也有明显的延缓作用。此前出现的“双降”，再次双降并非没有可能。

以上是任志强在京津冀协同发展不动产高峰论坛上的部分言论，演讲全文请点击：
【大佬】任志强：当前房地产利与不利因素共存 再次“双降”有可能

银行在开发中的作用越来越小 中国住房消费信贷非常低

1、过去我们以银行信贷为主，今年我们销售增长15%，销售面积增长7.5%，但是银行贷款是负的，而且是连续长期的负增长，到9月份还是负的4%点几。这说明银行在开发企业中越来越不重要，1万多亿的银行贷款，可是我们已经有将近6万多亿的投资，只有1万多亿的银行贷款，比例非常低。

2、从使用物业到投资物业的变化过程，中国的很多开发商已经在国外开始了，未来十年以后在中国可能也就开始了。因此这需要一个观念的转变，马克思说劳动创造价值，哈耶克说资产创造价值，增量和存量的关系也在发生变化，在未来发展中，可能存量比增量更重要。

3、中国现在住房消费信贷非常低，如果按GDP算，美国大概个人消费信贷接近于GDP的50%，而我们现在大概只有12%，距离还差得很远。最终决定金融格局的是，用多少钱来创造这些利润，第二是用多少时间来创造这些利润。所以，金融未来的变化和我们中国的制度改革密切相关，如果中国更多的向国际资金市场靠拢，更多的引用国际金融市场的一些办法的话，那么自主型的金融格局会替代以银行为主的金融格局。

以上是任志强在第十一届中国地产金融年会上部分演讲内容，演讲全文请点击：
【大佬】任志强：未来地产以存量改造为主 银行在开发中的作用越来越小

政府没有互联网思维，我不敢坐专车，怕被抓

我不打专车，政府不让打，政府老派警察抓，我打了专车政府把我抓起来就麻烦了。

我们的政府，交通部想出台一个政策什么都要管，说明我们政府没有互联网思维，早晚被互联网打败。

政府说大众创新万众创业，喊了半天，创新了一个优步不让我干，我创新完了政府就给我毙了，之所以能创新是因为政府在制度上给了一个任意创新胡思乱想的条件，改革的第一条是解放思想，现在是统一思想，思想统一成一样的怎么能创新，创新一定是和原来的不一样，技术创新先于制度创新。

以上是任志强在2015凤凰财经峰会上的部分言论，更多内容，请点击：
【热议】专车的创新与监管 任志强：我不敢坐，怕被抓

以上是任志强在京津冀协同发展不动产高峰论坛、第十一届中国地产金融年会、2015凤凰财经峰会上的部分言论。更多房地产行业相关会议，请点击：

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针对这一热点话题，在11月4日~5日的2015凤凰财经峰会的“思想空间：创新与管制”圆桌论坛上进行了热烈的讨论；而北大国家发展研究院院长姚洋，全国工商联房地产商会执行会长任志强也在自己的演讲中讨论了该问题。任志强更是延续其一贯的“大炮”风格，放言：“我不敢坐专车，怕被抓”。

全国工商联房地产商会执行会长任志强：政府没有互联网思维

我不打专车，政府不让打，政府老派警察抓，我打了专车政府把我抓起来就麻烦了。

我们的政府，交通部想出台一个政策什么都要管，说明我们政府没有互联网思维，早晚被互联网打败。今天不被打倒，明天也会被打倒。

政府说大众创新万众创业，喊了半天，创新了一个优步不让我干，我创新完了政府就给我毙了，之所以能创新是因为政府在制度上给了一个任意创新胡思乱想的条件，改革的第一条是解放思想，现在是统一思想，思想统一成一样的怎么能创新，创新一定是和原来的不一样，技术创新先于制度创新。

北京大学国家发展研究院院长姚洋：解决专车 最关键就是如何收税的问题

我个人非常赞成专车的发展，因为它把空闲的社会资源用起来了，这样既节约了我们的资源，另一方面，也会让大家少开车，少买车，达到控制车辆的目的。

最重要的还是利益分配的问题，因为出租车司机也很辛苦，他们要交各种税费，他们的收入比较低，一个出租车司机一个月3000多块钱，如果一个专车什么税费都不交，一个月能赚一万块钱，有一定的不合理性。这个问题讲的太复杂了，最关键的就是如何收税的问题，如果政府能想到一个很好的收税办法，都是通过互联网平台来做的这些业务，很容易就知道是谁出了车，收他税就完了。如果把这个问题解决了，我觉得我们的专车就会上一个正常的轨道。

发改委城市中心综合交通规划院院长张国华：政府不应该是给谁特权去垄断

政府应该是作为“守夜人”，主要要做好两个方面的工作，一个是管他的服务，将来乘客、司机、平台之间发生投诉，在是三方不能解决的情况下，政府作为守夜人去当好这个裁判；第二方面是专车有大量的数据，有我们的信息安全，政府应该把它监管和保护起来。

政府应该去维护一个好的市场制度的环境。我们将来政府的边界应该是你的制度是看谁能提供更好的交通服务，而不是给谁特权，只能他去垄断这种服务，这应该是我们下一步的发展方向。

易到用车联合创始人 杨芸：后续发展要看市场选择

从积极的角度看待新出台的办法，我会觉得其实对我个人和对于我们专车企业来讲，首先它是一个积极的信号，至少这个方法出台之后对于专车这个行业给了一个非常明确的身份和地位。至少有身份地位了，要不然以前是一个黑户。但是对于后续的发展，一切要让市场规律来定，看市场的选择。

从易到2010年成立专车至今已经发展了五年，这五年的时间从目前的结果可以看出来，专车行业在不断地发展壮大，说明市场有需求。接下来就靠市场和在它的发展过程当中如何去规范它，在这之间找到一个平衡就可以。

央视新闻频道《新闻调查》记者王志安：只要做大了，在我们国家就死不了

对互联网专车有信心。因为我们国家不是法治国家，这个事也没有必要太当真，这有两个理由：一是只要做大了，在我们国家一般来说就死不了。现在专车市场全国大概已经有600万，再加上一个庞大的约租平台，涉及这么大的群体，甚至包括像“滴滴”这样的约租平台，背后有那么多的国际资本，都搞了那么多轮的投资，把它打成水漂，他们也不干，他们肯定会想办法，总是能想出办法的。

二是人民群众支不支持。在这次专车跟出租车行业的竞争、冲突中，普通消费者是坚定不移的站在了专车这一边，首先是因为传统的出租车行业做得实在是太差了，市场现在通过“引进专车”的方式，至少让我们看到了希望。另外给了我们多一种选择以后，市场的竞争局面形成了，既有出租车又有专车，这种局面形成以后，消费者从被动变成了主动。

当下的中国经济形势“并不好”

GDP增长中，金融业以及服务业作用至关重要。三季度经济下行压力仍然较大，大家现阶段关心经济下降的底线在哪，影响中国经济最大的是汽车和房地产行业，然而工业利润增长、回报率却不断下滑。

房产投资中，住宅类下降，商业办公增加，下一阶段库存中，商业办公2亿的数量值得关注。三季度购置土地面积和新开工面积下降，直接影响房地产行业投资负增长，并且现在还未出现上升苗头。40个大中城市土地销售收入下降，数量下降的同时销售额也下降，使得政府地方债的归还出现困难。

宏观经济的走势与房地产市场密不可分。全球经济整体情况并不好，中国也很难独善其身，以往倚仗对外贸易支撑经济高速增长的时代已经结束。从经济增速来看，2015年第一季度和第二季度GDP增速为7%，但到第三季度已经下降到6.9%。

固定资产投资是拉动中国经济增长的重要力量。中国的民间投资占其中的65%，而政府投资只占35%。但经济形势不佳，影响了民间投资的信心，这部分出现的下滑，使政府投资即便上升，也很难对冲民间投资的下滑影响。

具备购房能力的人群急剧下降

2015年之前，约70%的已购房人群年龄在44岁以下；45岁以上占比不到30%。但自2015年以来，44岁以下的已购房人群比例出现下降，且呈现加速趋势。这主要是人口的“老龄化”，老龄化越来越严重已成事实，但更为重要的是，具备购房能力的人群数量也在急剧下降，这对房地产市场的需求端将产生重大影响。

对于“年轻群体因可以继承长辈的多套房产而不急于买房“言论，任志强表示，晚辈继承房产是建立在长辈去世基础上，难道这期间年轻群体就不需要住房了吗？难道要50%至60%的人口都去世，年轻群体才通过继承房产解决住房问题？

当前房地产市场的利与不利

当前中国经济下行压力比较大，决策层既担心房价下滑影响稳增长的趋势，又担心房价出现快速上涨引发社会问题，因而对房地产市场还没有完全放开。当前的房地产政策仍处在紧缩状态，这一点对于房地产市场而言颇为不利。

房地产市场的另一个不利因素是商品房库存，其中三、四线城市的商品房库存和商业地产存在的库存表现最为显著，如果商品房库存不能得到有效消化，商品房投资也很难摆脱低迷状态。

今年全国商品房销售面积及销售额保持上涨，形势比较乐观，好于2013年。

房地产市场当前存在多个有利因素：房地产市场面临的货币政策相对宽松，尽管房地产开发贷款还存在增速和审批的问题，可一旦房地产企业和项目盈利情况良好，银行“开绿灯”仍有可能；多次降息后，贷款利率已经到达历史低位，这对于减轻购房压力堪称“福音”；由于房地产投资增速放缓，新增的商品房供应量锐减，这对于商品房库存增长也有明显的延缓作用。

此前出现的“双降”，再次双降并非没有可能。

城市新区：快速吸引人口 正定新区才有出路

河北的“一带一路”，其中2022年北京张家口冬奥会将形成北京至张家口的“一路”，非首都功能疏解将在河北形成“一带”；此外，正在建设的北京第二机场也将为河北带来非常重要而深远的影响。

京津冀协同发展将对河北和河北房地产市场产生的影响，根本还是河北自身的内生作用。河北不能盲目追捧非首都功能疏解将带来的巨大经济效益，就算非首都功能疏解到位，却并没有带来显著的客流量和货流量，这对河北的发展并没有好处。

包括石家庄在内的全国多地大力建设的城市新区，城市有多大的发展潜力和空间，关键看能把多少人口吸引进来。对于正如火如荼的正定新区，如果不能把人口迅速转移和吸引进来，而是继续按照20至30年的周期进行建设，那么经济形势的波动将对其产生不利的影响。

2015房地产展望：区域分化加剧、刺激政策持续、价格平稳过渡、销售保持持续增长、库存消化。现在城市发展的规划容积过大，未来城市发展人口转移是关键，正定新区的发展就是如此。

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以下为演讲内容：

谁能知道未来十年的金融格局，我觉得中国谁也不知道，你不知道中国十年后是什么样子，也不知道中国的金融是否开放，也不知道未来金融是否和国际打通通道。所以我们只能就事论事，不谈改革。要说改革，也可能和我们今天所做的判断完全不一样。

传统开发地产的金融是什么，大家都很清楚。过去我们只有一条路，到银行借钱，不借钱没路。大部分是以资产抵押为主，或者是信誉、担保，目的是以获取流动资金为主。

前一段时间，我们看到有些人说房地产要轻资产，房地产哪个不是轻资产啊？没一块地是自己的，没一块房子是自己的，盖完了都卖了。变成商业地产后，还有一部分是属于资产。近期我们可以看见，地产金融变化很多，股权融资债权发行很多，包括众筹通过互联网，可以改变传统思维。

未来以存量改造为主，金融也会随之变化

未来的金融范围是很广阔的，各种各样的东西都可以列入到金融里。很遗憾的是，中国有一行三会外加一个金融办，五家管得各不相同，每个人都管自己的东西。互联网思维的概念就是，要打破传统的金融意识，改变成新的金融意识。

金融是为地产服务的，国际上大部分都叫做“金融地产”，我们叫“地产金融”。反映了国际大部分是地产作为金融的媒介，而我们反过来，是以金融作为服务。

最近可能会发生一些变化，传统是新建为主，未来是以改造为主。英国、美国的房地产仍然是主导地位，仍然是支柱产业，但已经不是以新建为主，而是以改造为主，比如曼哈顿。我们现在以增量为主，但今后可能以存量改造为主，如果我们每年竣工14到16亿，大概还有十几年的时间，总的增量就差不多了。按75%的城镇化率算的话，400多亿的住宅量，一年竣工16、17亿就差不多。未来就是以存量改造为主，大部分发达国家现在都是以存量改造为主，金融也会随之变化。

我们现在城市扩张以扩大外延为主，拼命向外扩张，但我们看澳大利亚，它的土地是巨多的，但为什么会从外延扩张向城市中心集中，美国也是，为什么？因为向城市集中的时候是效率最高的，大部分向外延扩张就是把效率降低的过程。芝加哥是密度最高的，一平方公里最高可以达到700多万平方米，但是它的能源、交通能耗大大降低了。

过去我们叫盖房子是提升资产，而从曼哈顿开始大部分旧楼改造都是提升价值。过去的房地产是轻资产，要想持续，就变得存量资产。香港前十位的地产商都是开发为主，以30多年时间，转向以存量租金为主，但是最近也受到一些伤害，内地人不去香港买东西了，所以铜锣湾的租金大幅度下降。但这个转型是在上世纪末期已经基本形成了，他们的租金利润超过了公司全部利润的60%，开发利润只占30%到40%。现在中国的开发商是开发利润占大头，租金利润占小头。只有潘石屹说不卖房子，所以他已经从开发生产为主转向经营为主，他不断利用3Q把租金提高。我们难以想象，望京的租金已经到了每平米12块多，也许比我们CBD的租金还高，每天将近400块钱的月租金。所以，经营是改变开发商持有物业的一种状况。

从使用物业到投资物业的变化过程，中国的很多开发商已经在国外开始了，未来十年以后在中国可能也就开始了。因此这需要一个观念的转变，马克思说劳动创造价值，哈耶克说资产创造价值，增量和存量的关系也在发生变化，在未来发展中，可能存量比增量更重要。

金融也在随着城市功能的转变而改变

我们看看中国城市的一些变化，比如说最早的工业开发区蛇口，现在蛇口的那些工业厂房基本上没了，那些服装加工业基本被淘汰了，不得不去进行改造。未来十年以后，几乎所有城市都可能面临和蛇口工业开发区同样的命运，不得不进行再次改造。我们也已经看到资源型城市基本上都差不多，大庆、鄂尔多斯，山西的很多城市，价格极度下跌之后怎么办？

目前看，中国GDP比较低的水分大部分是以资源为主的省份，产业结构要进行调整。深圳已经做了“腾笼换鸟”，广东也在做“腾笼换鸟”，换“鸟”的过程关键是“鸟回不回来”，如果把笼子腾空了，“鸟”不回来，这个城市基本就完了。但如果你有更多“鸟”飞到这个地方来，才有发展。

我们城市功能也在发生转变，最明显就是第三产业比重不断提高。第三产业需要一二产业的人员向三产业就业转移，如果第三产业比重越来越高，城市变化就巨大。和房子有关系的是，我们不再需要那么多工业厂房，需要更多的是写字楼和创意空间等。在这种情况下，金融也在从短期向长期转移，做私募。

房地产行业越来越多地会出现同样的情况，今年已经大量的出现了兼并收购，未来可能会越来越多。兼并收购除了对增量的产业来说是如此，对存量的产业来说也是如此。

银行在开发企业中越来越不重要

过去我们以银行信贷为主，今年我们销售增长15%，销售面积增长7.5%，但是银行贷款是负的，而且是连续长期的负增长，到9月份还是负的4%点几。这说明银行在开发企业中越来越不重要，1万多亿的银行贷款，可是我们已经有将近6万多亿的投资，只有1万多亿的银行贷款，比例非常低。

非银行的，到今年9月份为止，9万多亿的银行贷款，11万多亿的非银行贷款，已经明显看出银行比重已经越来越低，在房地产业尤为明显。资本结构也在发生变化，股权结构和债权结构在逐步放松的情况下会越来越多，我们已经提出要放开上市的注册资本，但一直迟迟没有推行。如果我们股权和债权这两个都放开以后，社会的融资情况就会发生巨大变化，尤其对开发商而言。

近几年海外投资比重越来越高，尤其是在几个和中国关系比较密切的国家，可以看到在境外投资中，美国酒店有大量被中国人收购了，比如曼哈顿的酒店被潘石屹收购了。一系列的东西说明，没有一笔是用银行的钱。这恰恰说明在新的发展中，金融产业的扩张已经和银行脱离了关系，大量的兼并收购都不是靠银行的钱，更多是互联网打破来银行的垄断。

金融市场靠管制是管不住的

开放的金融市场让开发商有更多的机会和工具来进行兼并收购，特别是在存量。未来十年以后在存量为主的情况下，要是没有大笔资金，和今天买地不一样，可能连房子都得买，然后才能进行改造和再加工。互联网也建立了用户和资本的新通道，过去我们必须通过银行转移这个通道，后来又通过其他机构，而现在可以直接，尤其是众筹。所以，公开和私募的情况就更便利，金融市场靠管制是管不住的。今天我们可以管住，有各种规定，但明天、后天也许各种规定就不得不为互联网打开通道。

从国外的银行看，大部分银行以生产型为主，已经转为消费型为主，所以在美国的银行大部分信贷不是对开发商，绝大部分的信贷是对消费者。所以，它有将近十到十二万亿的个人消费信贷，而其中有十万多亿是用于住房消费信贷。

中国现在住房消费信贷非常低，如果按GDP算，美国大概个人消费信贷接近于GDP的50%，而我们现在大概只有12%，距离还差得很远。最终决定金融格局的是，用多少钱来创造这些利润，第二是用多少时间来创造这些利润。所以，金融未来的变化和我们中国的制度改革密切相关，如果中国更多的向国际资金市场靠拢，更多的引用国际金融市场的一些办法的话，那么自主型的金融格局会替代以银行为主的金融格局。

以上内容是任志强在第十一届中国地产金融年会上的部分演讲内容。文章来源钛媒体，记者潇棋；活动家整理编辑。

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【大佬】任志强：现在开始连续4个月买地 投资也上不去  
【大佬】任志强：2015销售价格未出现高峰 增长依赖低价格  
【大佬】任志强谈行业：消化库存是最重要任务、房价短期内不会反弹、货币宽松是今年最有利政策……

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房价：2015年将平稳过渡，短期内不会反弹

1、“2015年房价将平稳过渡，四季度大部分城市增幅会由负转正，大部分城市房价不会在短期内反弹。目前中国楼市库存量高，房地产企业资金压力加大，但中国城镇化进程让房地产市场还有一定的增长可能性。”

2、“房地产销售复苏，房地产从价格上将平稳过渡，目前开发商主要任务仍是去库存，不敢轻易涨价。”

3、“房地产刺激政策还将持续，房价不会在短期内迅速反弹。销售将由负转正，2015年到六月为止销售额开始转正，销售总量也有进一步转正的可能性。此外，库存将加速消化。”

4、“今年的销售增长依赖于价格的低，价格没有出现高峰，即使是在某些城市出现了温和的反弹，略有回升，但是价格仍然是很低的。”

5、“我们也可以看看几年发生的变化，房价三起三落的大高潮，这一轮实际上是第三落的最低潮开始往回走。5月底开始第一次出现了库存不是增长，而是下降。价格也是，五六月份开始回升了，这个小尾巴开始翘起来了。很多人以为翘是直接往上涨，其实是两个概念，我们把它称为降服收窄，就是它不是在正负零以上，估计正负零以上要到9月份以后。就是在现有的销售势头不断上涨的过程中，可能会在9月份以后恢复到正负零以上，现在还在正负零以下。”

行业：土地供给持续下降，银行贷款不增加，开发商难以增加投资；消化库存是今年最重要任务

1、“2008年没有大量库存，现在库存已经开始增加，我们有6亿多库存，5月份下降，6月份开始回升，巨大的库存里有4亿多住宅，10亿的住宅销售，10：0.4不高。但商业写字楼是1：1，就是2万多平米对2万多平米，2万多平米的销售对2万多平米的库存。”

2、“我刚才跟连平讨论，他说给一级开发贷款是最保险的，一级开发至少还有土地在，银行认为不容易出坏账，所以他就把大量的资金转过来，所以开发商手里没有钱。要想让投资增长，开发商手里没钱怎么能增长？所以从资金来源关系可以看出来，当我们不能从银行获得更多资金支持的时候，你要想超出总量投资是很难的。”

3、“今年一直持续着都不会有高增长，其中个人消费贷款增长很快，17点几，但开发商只拿到4点几。开发商总的资金中我们的贷款是很少的，尤其是国内贷款，给开发商的普通贷款是负的，所以我们今年也不会有投资增长，没钱。”

4、“土地是一个重要的因素，它的供应也是在持续下降。从2011年宏观调控之后，就出现了一个大幅下降，一直延续到2012年。当库存大量存在的时候，一定会减少土地购置，因为钱都压在库存的房子上。然后大家知道有这么多库存没卖出去，你也不可能扩大生产，所以减少开工和减少土地购置，是开发商用市场化办法对抗政府不良政策的一个重要条件。”

政策：今年可以看到最有利因素是货币政策宽松

1、“昨天（8月26日）已经开始降准，我们觉得还得降。利率再继续降低，肯定有助于买房，因为最实惠的投资就是低利率的时候把未来二十年的钱挪到今年来花，这是最好的投资。”

2、“所以低利率是非常好的。其他二、三线城市和局部城市新建住宅有些回到正，有些直辖市上升比较快，但二手房比较明显，一手房没那么明显。”

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