全联房地产商会常务副秘书长 赵正挺

中国房地产行业经过十年高速发展后，面临宏观经济增速放缓、人口机构调整、投资增长速度下降、行业集中度上升、市场分化加剧、产品模式升级等挑战，加上受大数据、云计算、电子商务、互联网金融等互联网时代新事物的冲击，中国地产行业朝着产业化、金融化、绿碳化、信息化、国际化发展的趋势愈加明显。

房地产行业内部发展的逻辑变化，过去讲”地产+金融+产业”，现在是”金融+地产+产业”，未来会是”产业+服务业+金融+互联网”。房地产只是载体，为其他业态提供一个空间，未来的收入模式也不再是卖地卖房，而是依赖服务和可持续的运营能力，对产业地产而言，服务和运营显得尤为重要。

全联房地产商会创会会长 聂梅生

房地产供给侧改革，无非就是三件事：第一件事是土地的供给侧改革，第二个是银根，房地产投融资品质的改革，第三是财税制度。

房地产是经济增长的支柱，地方政府的重要财政来源，只要中国经济税稳增长，你就放心。首先得稳楼市，不稳楼市，稳增长根本稳不住；平衡土地财政收支，土地财政是必然。所以，一时半会土地出让金这件事情还解决不了，因为它太重要了，对地方政府的财政太重要，这就是地根的问题。

房讯网董事长、全联房地产商会写字楼分会秘书长 刘凯

随着产业转型的深化，以及国家战略政策的频繁调整，我国产业地产发展已经进入4.0阶段。一方面，产业地产企业急需寻找下一个风口；另一方面，政策的利好与企业经营的利空正在陷入一种矛盾之中。

中国房地产业协会名誉副会长 朱中一

“十三五”期间，房地产发展主要是四项：“十三五”期间是全面进入小康社会的决胜阶段，城镇常驻居民家庭居住条件要通过购买或租赁达到小康水平，这是必然要达到的指标；第二，新型城镇化的稳健推进和城镇工作会议提出的城市规划建设治理工作的加强，对房地产肯定有利；第三，国家对自住型和改善型的政策是支持的，而且全面实施一对夫妇可生育两个孩子的政策还是能够见效的；第四，为适应新型产业的发展和居民消费升级的需要，产业园区地产、旅游地产、养老地产、众创空间、物流配送中心、社区商业网点这些业态还是要发展。

建设部专家委员会委员、北京房地产学会副会长 董藩

人口与财富的大整合、大迁移会带来房地产市场的调整。以户籍管理的放松和大学生就业落户的变革为契机，中国将迎来10到20年左右的人口、财富大整合、大迁移，由内陆向沿海流动，村镇和小城市向大城市流动，偏僻封闭区域向核心开放区域流动，落后区域向发达区域流动，资源枯竭区域向资源丰沛区域流动，气候较差区域向气候较好区域流动。

空间家有限公司创始人、CEO 轷震宇

地产O2O时代已经悄然来临。传统住宅房地产领域中，新老玩家借助互联网O2O模式迅速崛起，包括链家、房多多、爱屋吉屋，出现一大批传统企业的升级；还有一开始就以互联网基因做出来的互联网O2O企业，他们的发展速度可以说非常快。链家完成了这一轮新的融资，估值将近400亿人民币，房多多不到三年时间估值也将近快100亿。

商办领域，无论是传统公司还是互联网+，规模始终盘旋在亿元级市场。从用户数量讲，因为在整个商办领域产业中，我们所有客户都是瞄准化企业客户，2015年新成立企业440万家，全国企业总数超过4000万家。这是一个无比巨大的市场，只是现在还没有形成很好的发掘和巨头的产生。

北京科技园建设(集团)股份有限公司董事长 郭莹辉

园区真正的成功来自于三种力量：

第一， 园区和城市能否承载城市战略，园区最终是政府想要的，不是我的、你的。园区实现创业、产业结构改变、城市形象提升、竞争力增加，这是政府想要的。我们帮政府、替政府代理一个功能实现，所以这个项目如果和城市融不起来，开创的思维再好，那还是地产商挠痒痒，起不到本质作用。
第二， 第二种力量是政府角色。这跟住宅不一样，拿了地，盖房子是你自己的事；拿了园区，成功不成功是你和政府共同的事。
第三， 运营商的专业程度决定着项目的成败。地产思维、互联网思维、投行思维这些都很重要。

合生创展产业园总经理 王玉龙

未来的产业地产，要么大而专，要么小而精。中国房地产未来发展趋势，是奔着品牌化经营、营销、招商能力，包括整体服务能力为基础，逐渐往产业地产进行转型。将来所谓的房地产、住宅、商业，逐渐将会被产业地产覆盖，所以产业地产将会是未来房地产的风向标，更多的将会往服务、需求、互联网+、金融这几点深度结合，进行发展。

恒生科技园总裁 杨萍

住宅地产，一般来说一旦房子卖出去后，跟开发商之间的关系就结束了，最多还有物业。商户是可以持续续约，但到了产业地产，产业地产的运营商和客户之间将是永久的关系。如果从住宅地产转型做产业地产，也像原来做住宅地产一样，只是一个短期盘子的概念，是做不成产业地产的。

这时候服务需求内容的变化，服务内容非常重要的是引流，作为产业地产，你所提供的服务需求的内容是企业和人的需求。

以上是第八届中国产业地产发展论坛上部分嘉宾的主题演讲。文章内容来自和讯网，活动家整理编辑，转载请注明出处：//m.catawbaoil.com/40307.html,如有任何疑问,请联系小编微信:hdjkefu

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商会创会会长，清华房地产校友会会长 聂梅生

养老这件事情能在大视野中结合起来，现在中国房地产走向了下一轮，谈来谈去就是三件事：

一是触金，融资也好，上市也好，不断的进行和金融的尝试。
二是触网，2015年互联网产业增速为20%，而房地产却迎来了负增长，房企触网已经不能再犹豫了。
三是升级，从1.0到3.0，绿色建筑，产业化都要链接。为什么养老这么重要，因为中国的老年人口很快会占整个人口的1/3，很快老年人就会是4亿，4亿人的触网、触金、升级列到一起是一个非常好的板块。

保利集团副总裁 胡在新

养老地产将是房地产行业未来最大的风口。大健康最大的入口是养老产业，人口老龄化的问题已经迫于眉睫。今年60岁以上的人口超过2.2亿，十年以后超过3亿，预测25年以后也就是2050年接近5亿人口。这么庞大的老年人口，给养老提出了课题，同时也孕育非常大的市场机会。

地产行业在养老产业方面有先天的优势。未来，保利计划三年内机构超过100个，运营社区超过300个。

广州寿星城董事长 徐水祥

我们国家90%的家庭养老在家庭里，7%是社区养老，3%是机构养老。很多房地产现在搞得很漂亮，很多设施都很齐全，但养老不是容易的事情，很困难，但养老院非常重要。以前很多搞房地产的专家拿到地很重要，很少做养老，但现在都开始做了。

房地产居家养老，老人就在这里居住，机构养老很多人怕老人会死怎么样，其实不是的。对于惧怕老人死与养老机构的问题，“佛教养老”可以改变这一想法：使老人家死的时候接受很好的理念，到极乐世界去。

甘肃省房地产业商会会长 陈启建

甘肃楼盘大多是中小盘，开发商很难打造一个纯粹的养老地块，西部地区应该主打“医院+养老”，成立相对比较完善的医养结合的社区。

养老产业是时代的必然。现在房地产开发商在一定程度上一定要延伸服务，这种延伸服务是开发企业做强做大非常重要的方面。目前我们很大程度上对业主的关爱和延伸服务很多都是没有的，业主的口碑、舒适度会增加开发商的美誉度。

机构养老中有一条和开发商不一样，没有按揭。开发商卖房子有开发贷、个贷、抵押贷款，机构养老里银行进不来，没法做贷款，没钱，这是一个大事。所以很多用户和投资方面的结合点找不到，没渠道。

以上是全联房地产商会2015年度年会上嘉宾关于养老与地产结合的言论。更多年会内容请点击：
【趋势】未来十年中国或只剩1000家房地产公司；大企业也不适合在县城发展

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全联房地产商会创会会长 聂梅生

中国经济进入了一个深度的结构调整期，房地产业的下滑亦不可避免。我国人口结构、收入水平以及收入结构的变化，将会推动消费成为未来中国经济的增长动力，房地产业将在这一空间寻求转型升级和可持续发展。房地产是国民经济第一驾马车中重要投资产业，以往的思维是行业-上下游产业链-企业是基层的对象。

与房地产直接相关的服务业有两项：1、社区服务与社区养老，由传统的物业管理延伸到社区服务O2O,进而进入社区养老；2、养老产业，由开发商为主体的养老地产延伸到以服务业为主体的养老产业，进入机构养老。

社区养老市场规模：

1、全国物业管理企业统计了四组数据：2012年底，全国物业管理企业约7.1万家，物业管理面积约145.3亿平方米；同期全国城镇建筑面积为272亿平方米，物业管理覆盖面占物业总量的53%；若物业管理全覆盖，截止2012年底约需物业管理企业14万家；考虑近三年新增城镇住宅建筑面积60亿平方米，到2015年底全国物业管理企业容量将达到17.1万000家。
2、全国城镇住宅小区数量估算。城镇建筑中，住宅建筑约占2/3，假定对应的物业管理企业也占2/3，那么到2015年底全国城镇住宅约需物业管理企业为11.4万家；如果一家物业管理企业对应一个住宅小区，到2015年底全国城镇住宅小区总量大约为11.4万个，平均每个住宅小区16万平方米。
3、由上得出社区养老市场规模：每个小区设置一个社区养老服务中心，那么全国社区养老市场规模为11.4万个。

全经联执行主席 杨乐渝

房地产业在战略转型方面，正在从产品的制造业模式，向以服务运营为核心的服务业、金融业模式转变；从短周期的阶段性开发模式，向全寿命周期的运营模式转变；从项目开发商向城镇化运营商和新型服务业的运营商、资产管理商转变。房地产与各类产业资源、服务资源、金融资源的融合，正在成为房地产业战略转型的主流方向。

内容、服务和资产运营决定了产品形态，更是由于房地产作为平台的新特点，与互联网的结合更为紧密，互联网的应用使得平台整合资源更多、更精准，服务更为有效。

全国工商联房地产商会秘书长 钟彬

互联网经济刺激了消费，改变了经济结构和金融结构，促进中国经济从工业主导向服务业主导加快转变。作为重要的投资产业，房地产以往的思维是行业—上下游产业链—企业作为基层对象，而房地产发展服务业面对的基层对象则是人，互联网经济改变了产业运行规则。

因而，房地产企业需要转变思维方式。房地产业将通过创新产生的红利来获取未来发展，因而创新一直会是行业主旋律。

全经联商学院创新讲师 谢志华

行业竞争将从单纯的“买地—建房子—卖房子”的模式，转型为“产业+开发+运营+资本”的模式，未来的竞争更多是模式的竞争。

全经联首席品牌顾问 华杉

企业社会责任、经营使命、企业战略是三位一体的。房地产商有两个责任：一个是解决中国的城市病，一个是解决中国的生态问题。

以上内容为部分与会嘉宾关于房地产转型的言论。

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